HSBC México
México, D.F.

Reto
Transacción build-to-suit de 40,000 m²
A finales del 2002, HSBC adquirió Banco Internacional (Bital) y heredó la propiedad de las oficinas principales en la Ciudad de México, que consistía en seis viejos edificios con un total de 42,000 m².

En un inicio fuimos contratados para hacer un estudio de todas las alternativas potenciales de consolidación de las operaciones del Banco, incluyendo: (1) la búsqueda e identificación de edificios existentes, edificios en construcción y terrenos para un nuevo desarrollo; (2) la evaluación de estructuras alternativas de transacción, incluyendo propiedad, arrendamiento, financiamiento por un tercero, arrendamiento con participación en la propiedad y otras derivaciones de estructuras financieras propias de México, y (3) la determinación el impacto comparativo en la rentabilidad del Banco para cada alternativa. Completamos el estudio en el invierno del 2003, y fuimos contratados para asesorar a HSBC en la ejecución de la transacción recomendada.

El edificio propuesto fue un proyecto de 40,000 m² que se encontraba en las primeras etapas de construcción, ubicado en Paseo de la Reforma. Al ser el único edificio en Reforma que podía ser entregado en dos años, el precio que otorgó el desarrollador era extremadamente alto. Las condiciones para la negociación fueron delicadas, ya que el desarrollador era cliente del Banco y, desafortunadamente, HSBC ya había hecho público que estaban decididos en consolidar sus operaciones en Reforma.

Solución
Para impulsar la competencia y crear una solución alternativa para el Banco, el equipo de CB Richard Ellis organizó los planes para el desarrollo de un proyecto competitivo en Reforma, completo, con trazos conceptuales, planos del conjunto, diseño esquemático del edificio y las aprobaciones preliminares por parte de las correspondientes instancias gubernamentales. Después, colocamos los planes en el mercado para licitación entre la industria desarrolladora y la estrategia funcionó. El desarrollador original disminuyó el precio en un 20% para ganar el concurso.

Además de bajar el costo del proyecto seleccionado, CB Richard Ellis hizo una contribución adicional, importante y única a la economía de esta transacción. Sabiendo, desde el inicio, que los bancos no pueden obtener la recuperación total del IVA, empezamos a trabajar para resolver este asunto. Para resumir, a pesar de las fuertes dudas iniciales por parte de los contadores del Banco y los asesores de impuestos, creamos una novedosa y complicada estructura de transacción que resolvió el problema de los impuestos, validada por Deloitte & Touche y aceptada por la alta dirección del Banco. El tenaz seguimiento de CB Richard Ellis en este objetivo, implicó un ahorro para HSBC de aproximadamente US $10 millones de dólares en impuestos relacionados con la adquisición de la propiedad, además de US $1 millón más de predial e IVA por año en perpetuidad.

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